Se il cappotto termico restringe il balcone, la delibera condominiale è nulla, inclusa l’eventuale successiva delibera di ratifica

23 Dic 2021 | News | 0 commenti

Tribunale di Busto Arsizio Sentenza 1788/2021

Restringere il balcone con il cappotto termico significa incidere sulla proprietà individuale e in ambito condominiale ciò non è possibile.

Come è noto, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto (Cassazione 4806/2005).

Nel caso di specie, parte attrice ha lamentato la riduzione della “superficie calpestabile” del proprio terrazzo per effetto della apposizione sulla facciata dell’edificio condominiale del cappotto isolante.

Ad avviso del Tribunale di Busto Arsizio deve ritenersi provata l’incidenza dei lavori oggetto della delibera impugnata (rifacimento della facciata dello stabile al fine di contenere il consumo energetico a mezzo dell’applicazione di una copertura termica) sull’unità immobiliare di proprietà esclusiva dell’attrice.

E, invero, in primo luogo, dalla relazione del tecnico di parte attrice emerge come, mentre nella facciata interna lo spessore del cappotto realizzato è pari a 5 cm (come da capitolato), nella facciata esterna, lo spessore è di 12 cm: di qui la conclusione del medesimo consulente di parte secondo cui “se da progetto del termotecnico lo spessore inferiore è sufficiente a far rientrare il fabbricato nei parametri di risparmio energetico alla base di tutto l’intervento allora non si giustifica l’utilizzo di uno spessore maggiore sul fronte strada con una notevole riduzione delle superfici calpestabili dei terrazzi e conseguente deprezzamento economico”.

Dall’altro, occorre osservare come il Condominio convenuto si sia limitato ad asserire sul punto che “nel caso di “riduzione della superficie calpestabile del terrazzino essa sarebbe del tutto trascurabile e pressoché impercettibile in quanto equivalente al mero spessore di pochi centimetri del cappotto”. Detta contestazione è stata ritenuta generica per cui è stata ritenuta provata la diminuzione della superficie calpestabile del terrazzino dell’attrice.

Atteso, pertanto, che la delibera de qua ha inciso sul diritto di proprietà esclusiva dell’attrice, essa deve essere dichiarata nulla (cfr. per un caso analogo Trib. Roma, sez. V, 16/12/2020, n. 17997, secondo cui “È nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approva la realizzazione di un cappotto termico nell’edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile, o del piano di calpestìo dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari”).

Dalla nullità della delibera in esame (del 23.7.2018) discende la conseguente nullità della successiva delibera adottata in data 18.12.2018 (oggetto dell’odierna impugnazione), nella parte in cui ha disposto la ratifica della prima.

Un’altra tegola (trattandosi di edilizia…) sulla frenesia collettiva del 110%….

Roberto Smedile

Circa l’autore

Avv. Roberto Smedile

Nato a Milano il 15 febbraio 1968. Laurea in Giurisprudenza presso Università Statale di Milano. Abilitazione alla professione di Avvocato – Corte d’Appello di Milano (1998). Ha svolto attività legale di consulenza per diversi anni in favore di società operanti nel settore petrolifero, chimico ed elettrico ed ha ricoperto il ruolo di “Italian Representative” della Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti (Dubai), presenti in Italia, con l’obiettivo di supportare le imprese italiane che volessero intraprendere una attività commerciale (produzione e/o vendita) negli Emirati Arabi Uniti.

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