Se l’intervento per il superbonus modifica l’estetica dell’edificio, ci vuole l’unanimità dei condòmini. Delibera sospesa

3 Nov 2021 | News | 0 commenti

TRIB. MILANO, SEZ. XIII, ORD., 30 SETTEMBRE 2021

Il Tribunale di Milano, quale giudice di reclamo avverso il rigetto di una ordinanza che rigettava istanza di sospensione della delibera condominiale impugnata, ha sospeso la delibera assembleare per lesione del decoro architettonico che i lavori di recupero energetico dell’edificio avrebbero causato all’edificio.

Scrive il Tribunale che superata, nelle more del giudizio, la questione della violazione del diritto di proprietà esclusiva dei balconi, sussiste tuttora il fumus boni juris allegato a fondamento del ricorso e del reclamo, con riguardo alla lamentata illegittimità delle delibere adottate, quanto meno per la lesione del decoro architettonico e la realizzazione, forzosa, di un impianto ex novo centralizzato di acqua calda sanitaria.

Sotto il primo profilo, è pacifico, e documentalmente riscontrato, che il progetto approvato prevede la installazione di un ‘cappotto termico’ con modalità che comportano il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali. Ed infatti:

  • in luogo dell’attuale klinker (o clinker) si prevede di rivestire le facciate con grès porcellanato, così sostituendo un materiale lucido, formato da piastrelle di piccole dimensioni, con altro opaco, costituito da lastre ben più grandi (doc. 25 del Condominio, prodotto in primo grado);
  • la caratteristica dell’alternanza di due colori verrebbe mantenuta, ma le tinte non sarebbero le stesse (giallo e rosso) bensì altre, molto lontane da quelle attuali (marrone e bianco, secondo l’ultima versione del progetto);
  • verrebbe inserito un elemento – una fascia che corre lungo tutta la parete verticale delle facciate, in corrispondenza dei balconi – del tutto nuovo perché oggi non esistente, la cui funzione (che sembrerebbe meramente decorativa) non è del tutto chiara e non è stata precisata nel presente giudizio.

Tanto premesso in fatto, in diritto è noto che, secondo jus receptum, per decoro architettonico si intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico” (Cass. nn. 18928/2020, 1286/2010, 8731/1998, 6496/95, 10507/1994, 10513/1993), e che, per la sua violazione, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (per Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09, l’alterazione del decoro “è integrata … da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità).

Nel caso in esame è indubbio che l’aspetto estetico che caratterizza le facciate del Condominio di via Lattanzio 16, e conferisce ad esse la peculiare identità e fisionomia sopra dette, subirà una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati; conseguentemente, la relativa delibera necessita del consenso unanime dei condomini, che non vi è stato.

Ed infatti, il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (Cass. 851/2007). La disciplina codicistica non è derogata dalle disposizioni dettate dal D.L. n. 34/2020 giacchè, come chiarito di recente dalla giurisprudenza di legittimità in fattispecie analoga (relativa a precedente normativa del settore), l’eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità della innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato (Cass., ord. n. 10371/2021).

Sussiste, altresì, il periculum in mora, costituito dall’enorme pregiudizio economico – tale da assumere i  caratteri della irreparabilità per proprio per l’entità dei valori monetari in gioco – che essi patirebbero qualora, nelle more del giudizio di merito, gli interventi dovessero essere iniziati e successivamente la delibera venisse annullata, con conseguente impossibilità di fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge e responsabilità per le obbligazioni pecuniarie maturate in favore degli esecutori.

Insomma, se per realizzare il cappotto termico si modifica l’estetica dell’edificio, la delibera che approva i lavori deve avere il voto favorevole di mille millesimi.

Roberto Smedile

Circa l’autore

Avv. Roberto Smedile

Nato a Milano il 15 febbraio 1968. Laurea in Giurisprudenza presso Università Statale di Milano. Abilitazione alla professione di Avvocato – Corte d’Appello di Milano (1998). Ha svolto attività legale di consulenza per diversi anni in favore di società operanti nel settore petrolifero, chimico ed elettrico ed ha ricoperto il ruolo di “Italian Representative” della Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti (Dubai), presenti in Italia, con l’obiettivo di supportare le imprese italiane che volessero intraprendere una attività commerciale (produzione e/o vendita) negli Emirati Arabi Uniti.

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