IL CONTRATTO “RENT TO BUY”: NATURA GIURIDICA, esecuzione forzata e solidarieta’ attiva delle banche

23 Lug 2021 | News | 0 commenti

Tribunale di Lecce – 30 giugno 2021

Il “rent to buy” è una forma contrattuale introdotta nell’ ordinamento italiano con il D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014, con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore nonché futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene,
detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Emerge che con tale contratto, sottoscritto tra il debitore esecutato ed il terzo opponente, non si è verificato alcun fenomeno traslativo, ma soltanto la concessione del bene in godimento in funzione di una successiva alienazione.

La circostanza poi che tale contratto di “rent to buy” sia stato trascritto anteriormente al pignoramento non rileva ai fini di un attuale riconoscimento in capo alla società terza opponente di un diritto di proprietà o altro diritto reale rilevante ai fini della proposizione dell’opposizione all’esecuzione ex art. 619 c.p.c.. Ciò in quanto non si è verificata allo stato alcuna fattispecie traslativa dell’intero compendio pignorato in suo favore. Il D.L. 133/2014 infatti all’art. 23 imponendo l’obbligo di trascrizione ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. (con un rinvio alla disciplina del contratto preliminare), mira solo a tutelare così il conduttore limitatamente agli atti dispositivi del concedente in favore dei terzi, garantendo la continuazione del rapporto contrattuale.

Come si è già esposto, si è in presenza di una forma atipica di contratto di finanziamento che crea non pochi dubbi all’interprete, in particolare con riferimento alla legittimazione ad agire in giudizio per la realizzazione del credito.
Preliminarmente, le difficoltà si rinvengono nella natura giuridica della relazione nascente tra gli istituti di credito, formanti il cd. pool, e sottoscriventi la convenzione interbancaria. In dottrina sono emersi svariati tentativi di ricondurre tale fenomeno ai più noti istituti di associazione in partecipazione, di cointeressenza, a forme societarie atipiche (Joint ventures) o ai consorzi, non senza evidenti perplessità.

Dubbia è infatti l’assimilazione del pool di banche alle fattispecie della associazione in partecipazione e della cointeressenza. Infatti, il sodalizio che si crea tra le banche nel finanziamento in pool, pur se guidate da una capofila, comporta che ogni istituto partecipi sempre alle decisioni. Al contrario, nelle associazioni in partecipazione e nella
cointeressenza, che sono pur strumenti di finanziamento dell’impresa, alternativi all’aumento di capitale, chi dirige l’impresa non ha l’obbligo di accordarsi con gli associati in partecipazione. Inoltre, ulteriori dubbi emergono in merito alla possibilità di far rientrare il rapporto oggetto di disamina nella fattispecie societaria ex artt. 2247 c.c. e ss. o nel
consorzio “con attività esterna”. Infatti, il pool non può essere assimilato ad un soggetto giuridico autonomo né ad un centro di imputazione di interessi, a differenza dei consorzi con attività esterna.

Da queste considerazioni si giunge poi alla conclusione che le banche partecipanti ai prestiti sindacati pongono in essere un’organizzazione comune assimilabile a quella dei consorzi, con la conseguente applicazione analogica a tale fenomeno della disciplina codicistica dei consorzi con attività interna, con particolare riguardo agli artt. 2602 e 2608 c.c. Tale conclusione, peraltro, appare rispettosa del contenuto della direttiva n. 86/635/CEE, che all’art. 9 ha previsto che: “In caso di prestiti concessi da un consorzio, che riunisce vari enti creditizi, ciascun ente che partecipa al consorzio deve indicare unicamente il suo apporto all’ammontare complessivo del prestito.”

In sintesi, quindi, nel contratto in discorso, vi è un godimento dell’immobile, finalizzato ad una successiva alienazione, senza effetti traslativi immediati; sotto altro profilo, la trascrizione del contratto prima dell’inizio dell’esecuzione ha solo il fine di tutelare il conduttore per eventuali atti dispositivi del concedente relativi all’immobile, e non rileva (la trascrizione) ai fini dell’opposizione all’esecuzione da parte di un terzo. Infine, la solidarietà attiva tra le Banche finanziatrici esiste solo se espressamente prevista nel contratto “rent to buy” e non si può presumere.

Il Tribunale di Lecce svolge l’interessante disamina appena indicata che senza dubbio chiarisce la portata del contratto e contribuisce all’inquadramento di questo istituto atipico nel nostro ordinamento.

Roberto Smedile

Circa l’autore

Avv. Roberto Smedile

Nato a Milano il 15 febbraio 1968. Laurea in Giurisprudenza presso Università Statale di Milano. Abilitazione alla professione di Avvocato – Corte d’Appello di Milano (1998). Ha svolto attività legale di consulenza per diversi anni in favore di società operanti nel settore petrolifero, chimico ed elettrico ed ha ricoperto il ruolo di “Italian Representative” della Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti (Dubai), presenti in Italia, con l’obiettivo di supportare le imprese italiane che volessero intraprendere una attività commerciale (produzione e/o vendita) negli Emirati Arabi Uniti.

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