Avvocati e Studi legali – materia immobiliare – condominio e Cappotto termico: il vicino non può opporsi in carenza di concreto interesse

8 Gen 2021 | News | 0 commenti

La corsa verso la conquista dei benefici fiscali per la realizzazione di isolamento termico condominiale si arricchisce di un nuovo importante tassello in tema di realizzazione di cappotto termico di un edificio.

Il caso è un classico per gli avvocati che hanno a che fare con la materia immobiliare: due edifici confinanti, uno che decide di realizzare il cappotto termico, due condòmini dell’altro che prima aderiscono ad una convenzione per dare il permesso di installare i ponteggi e poi fanno causa per lo sconfinamento di dieci centimetri nella loro proprietà, sconfinamento dato dallo spessore del cappotto. Da notare che sul muro di confine dei vicini, destinato a ospitare il cappotto, correva un tubo del gas, preesistente alla realizzazione del cappotto medesimo. Sembra un dato di contorno, ma in realtà l’informazione è molto importante come si vedrà appena sotto; inoltre, il cappotto termico si sarebbe arrestato ad un metro dal piano di calpestio dei vicini.

Il Tribunale di Milano in primo grado dà ragione al Condominio che realizza il cappotto, la Corte d’Appello di Milano, in seconde cure, ribalta il risultato, dice che hanno ragione i vicini ed emette un provvedimento che ordina di rimuovere il cappotto termico. Primo grado bianco, secondo grado nero, con buona pace della certezza del diritto.

Il Condominio allora si rivolge alla Cassazione, sulla scorta di alcuni motivi che nel seguito si indicano.

  • Il cappotto termico, realizzato dal Condominio, dalla sommità dell’edificio giungeva fino a circa 1 metro di altezza dal piano di calpestio del terrazzo dei vicini. Il piano di calpestio rimaneva, dunque, libero.
  • Ulteriore circostanza di fatto, è che sulla facciata del Condominio sulla quale era stato realizzato il cappotto termico, correva una tubazione del gas, preesistente al cappotto termico in parola.
  • Secondo il Condominio, i vicini non hanno dimostrato alcun concreto interesse ad opporsi alla realizzazione di un cappotto termico da parte del Condominio, né hanno dimostrato che la realizzazione del cappotto termico abbia o avrebbe arrecato loro un pregiudizio.
  • Secondo il Condominio, i vicini nemmeno hanno dimostrato di avere una concreta possibilità di utilizzare lo spazio sovrastante la loro proprietà.
  • La preesistente presenza di un tubo del gas sul muro del Condominio, rendeva inutilizzabile in concreto il muro medesimo ai vicini, che non avrebbero potuto costruire in aderenza, giacché il tubo del gas non può essere inglobato in una struttura per motivi di sicurezza e non è stata dimostrata la possibilità di spostarlo.

Con la Sentenza 15698/2020, la Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato la Sentenza della Corte d’Appello di Milano ed ha pronunciato il seguente principio di diritto: il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840 comma 2 c.c., ad attività di terzi (quale ad esempio l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle ed è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione eventualmente anche futura del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione.

Con tale pronuncia, la Cassazione ha dunque aperto ulteriormente la strada alla realizzazione di isolamento termico degli edifici senza possibilità, per i soggetti confinanti, di formulare opposizioni pretestuose e non ancorate a concreti pregiudizi od interessi. Il che dovrebbe portare al raggiungimento dello scopo di maggiore efficientamento degli edifici condominiali in tema di risparmio energetico e confermare l’addio alle liti c.d. “bagatellari”, già più volte stigmatizzate dalla Suprema Corte.

Roberto Smedile

Circa l’autore

Avv. Roberto Smedile

Nato a Milano il 15 febbraio 1968. Laurea in Giurisprudenza presso Università Statale di Milano. Abilitazione alla professione di Avvocato – Corte d’Appello di Milano (1998). Ha svolto attività legale di consulenza per diversi anni in favore di società operanti nel settore petrolifero, chimico ed elettrico ed ha ricoperto il ruolo di “Italian Representative” della Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti (Dubai), presenti in Italia, con l’obiettivo di supportare le imprese italiane che volessero intraprendere una attività commerciale (produzione e/o vendita) negli Emirati Arabi Uniti.

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